Uso de contratos inteligentes na compra e venda de um imóvel

O que são contratos inteligentes?

Uma das tecnologias mais revolucionárias da Indústria 4.0 é a blockchain como já foi destacado em textos anteriores aqui no blog. Além das criptomoedas, é possível criar na blockchain contratos inteligentes que automatizam as relações contratuais entre duas pessoas.

Também conhecido pelo termo em inglês “smart contracts”, os contratos inteligentes são linhas de código (programa de computador) que surgiram na década de 90 pelo americano Nick Szabo que defende a ideia de que os contratos tradicionais não asseguram a confiança e eficiência entre as partes para o seu cumprimento. Utilizando criptografia o contrato inteligente é alimentado de informações que, de acordo com as cláusulas que foram implementadas, será ele executado automaticamente. 

O melhor exemplo que pode ser destacado para que entendam o funcionamento de um contrato inteligente são as máquinas de comida. Se você estiver com fome ou sede, basta escolher um produto, inserir a cédula ou moeda e a máquina fornece o produto escolhido. Toda essa transação ocorre sem a interferência de um ser humano e de forma automatizada e não aceita devoluções de produtos.

Verificabilidade (garantia da integridade), transparência (pode ser acessado a qualquer momento), privacidade, imutabilidade (após o registro não é possível modificar as informações) e aplicabilidade são os principais objetivos dos contratos inteligentes que tem sido bastante utilizado por empresas de vários setores da economia e por governos de vários países em diversas relações contratuais e até para combater corrupção.

No texto de hoje o foco será voltado apenas na (im)possibilidade de utilizar esta tecnologia na compra e venda de um imóvel.

Contratos de compra e venda no Direito brasileiro

Para que um contrato exista e tenha eficácia o Direito brasileiro exige a presença de elementos que não possibilitem a anulação do negócio que está sendo realizado. São eles:

  • Partes capazes;
  • Livre pactuação (vontade das partes);
  • Objeto lícito, possível e determinado ou determinável;
  • Forma prescrita e não proibida em lei;
  • Condições, termos, encargos, consequências pelo inadimplemento e outros elementos necessários de acordo com o caso concreto.

No âmbito da compra e venda de imóvel o contrato precisa observar ainda algumas particularidades desta transação e algumas cláusulas facultativas a depender do caso concreto:

  • Restrições
    • Venda a non domino: é a situação na qual o vendedor realiza a venda de imóvel que não lhe pertence (não possui a propriedade) tornando o contrato ineficaz. Um forma de verificar se o imóvel pertence mesmo ao vendedor é emitir no Cartório de Registro de Imóveis a “Certidão Atualizada do Imóvel” onde consta todo o histórico e a situação atual do imóvel, inclusive quem é o seu proprietário.
    • Venda de pais para filhos: O Código Civil proíbe tal transação quando não há autorização dos demais filhos e do cônjuge o que possibilitará a nulidade contratual. Se não houver outros filhos e o regime de bens for de separação obrigatória, a autorização do cônjuge é dispensada.
    • Venda entre cônjuges: somente será possível a venda se o imóvel estiver excluído da comunhão de bens, sendo passível de anulação. Em palavras simples, não é possível vender um imóvel que, em detrimento do regime de comunhão, pertence a ambos os cônjuges. Para fins de planejamento sucessório e tributário, é possível a venda após a mudança de regime de bens que ocorre exclusivamente no Judiciário.
    • Venda de bens sob administração: são situações nas quais a pessoa que administra o imóvel ou que de alguma forma lhe é encarregada a venda é proibida a compra por ela como forma evitar vantagens para si e em nome da moralidade e da estabilidade da ordem pública, ainda que os imóveis estejam em hasta pública. São as pessoas impedidas de comprarem:
      • Tutores, curadores, testamenteiros e administradores em relação aos imóveis que são de titularidade de pessoas que estão com os bens sob sua administração;
      • Servidores públicos em geral em relação aos imóveis do ente público no qual exercem o seu cargo ou que estiverem sob sua administração;
      • Juízes e quaisquer dos serventuários da justiça em geral em relação aos imóveis que litigarem no Tribunal onde exercem o seu cargo;
      • Leiloeiros e seus prepostos em relação aos imóveis que lhes são encarregados para venda.
    • Venda de imóveis em condomínio: não é permitida a venda a terceiros estranhos por um dos condôminos quando outro condômino quiser adquiri-lo. Não se fala aqui em direito de preferência.
  • Cláusulas facultativas
    • Cláusula de retrovenda: confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo de volta o imóvel vendido dentro do prazo máximo de 03 anos a contar da data da transmissão.
    • Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional: o comprador do imóvel, em venda futura deste mesmo imóvel, terá a obrigação de oferecer a quem lhe vendeu em igualdade de condições, se a venda futura ocorrer dentro do prazo máximo de 02 anos a contar da data da venda anterior.

Aplicabilidade dos contratos de compra e venda de imóvel

Levando em consideração o que foi apresentado brevemente acima sobre os contratos no Direito brasileiro e o funcionamento da tecnologia, uma compra e venda de imóvel na sua forma tradicional, simples e em cenário que não preveja riscos para nenhuma das partes, é possível que a transação seja realizada por meio de contratos inteligentes utilizando como gatilhos os valores acordados e a forma de pagamento. Se quem construiu o imóvel implementou tecnologia na fechadura da porta de entrada, é possível ainda que a porta apenas se abra pelo comprador quando o sistema identificar o pagamento total.

Já que a propriedade de bem imóvel é apenas transmitida com o registro no Cartório de Imóveis, o contrato inteligente poderá enviar informações sobre a transação realizada para o sistema do cartório e já emitir no sistema da Prefeitura do local do imóvel a guia do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) para pagamento pelo comprador.

Este é um cenário ideal num mundo de constante transformação digital. Porém, quando o negócio que está sendo celebrado necessita de atenção especial ante os riscos apresentados, não é possível vislumbrar segurança jurídica na execução de contrato mais complexo. O que a tecnologia está proporcionando de facilidades para a vida das pessoas nos dias atuais é incontestável, mas algumas situações da vida real não conseguem ser executadas por uma máquina por esta não ser capaz de expressar a humanidade que é inerente a um ser humano.

Até o momento não foi encontrada precedentes judiciais nos Tribunais brasileiros tratando de contratos inteligentes, mas acompanharemos a evolução da tecnologia e como serão os seus desdobramentos nas relações humanas.

REFERÊNCIAS

DOCUSIGN. O que são smart contracts? Entenda agora o conceitos e suas aplicações. 7 nov. 2019. Disponível em: <https://www.docusign.com.br/blog/o-que-sao-smart-contracts-entenda-agora-o-conceito-e-suas-aplicacoes/&gt;. Acesso em: 17 jan. 2020.

LAMOUNIER, Lucas. Quem é Nick Szabo? O mago dos contratos inteligentes. in: 101 Blockchains. 23 out. 2018. Disponível em: <https://101blockchains.com/pt/nick-szabo-contratos-inteligentes/&gt;. Acesso em: 17 jan 2020.

MARTINS, Mauro; MARQUIAFAVE, Maristela; FEJES, Helio; MORAES, Hélio. Smart contracts: nada inteligentes e não são contratos. in: Pinhão e Koiffman Advogados. Disponível em: <https://direitoparatecnologia.com.br/smart-contracts-nada-inteligentes-e-nao-sao-contratos/&gt;. Acesso em: 17 jan. 2020.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. v. 3. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 305-375.

THOMSON REUTERS. Smart contracts: tecnologia decisiva na gestão jurídica. 16 jul. 2019. Disponível em: <https://www.thomsonreuters.com.br/pt/juridico/blog/smart-contracts-tecnologia-decisiva-na-gestao-juridica.html&gt;. Acesso em: 17 jan. 2020.

TRANSFORMAÇÃO DIGITAL. Smart contracts: o que são, como funcionam e por que usar. 15 fev. 2019. Disponível em: <https://transformacaodigital.com/smart-contracts-o-que-sao-como-funcionam-e-por-que-usar/&gt;. Acesso em: 17 jan. 2020.

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